不動産投資の利回り計算を完全解説｜表面・実質・税引後の違いを一覧表で比較
この記事でわかること： 不動産投資における3つの利回りの定義、正確な計算式、そして「手残り」を最大化するためのシミュレーション方法。
1. 不動産投資における「3つの利回り」とは？
不動産投資の収益性を測る指標には、大きく分けて3つの段階があります。多くの初心者が「表面利回り」だけで判断して失敗しますが、プロは必ず「税引後」まで計算します。
| 利回の種類 | 概要 | 信頼度 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 諸経費を一切考慮しない単純な利回り | ★☆☆☆☆ |
| 実質利回り | 運営経費（管理費等）を差し引いた利回り | ★★★☆☆ |
| 税引後キャッシュフロー | ローン返済と税金まで差し引いた「本当の手残り」 | ★★★★★ |
2. それぞれの計算方法と具体例
① 表面利回り（グロス利回り）
「物件価格」と「家賃」だけで計算する、最もシンプルな指標です。
計算式：
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
② 実質利回り（ネット利回り / NOI利回り）
管理費、修繕積立金、固定資産税などのランニングコストを考慮した指標です。
計算式：
（年間家賃収入 − 年間運営諸経費）÷（物件価格 ＋ 購入時諸費用）× 100
③ 税引後キャッシュフロー（重要！）
利回りという「率」ではなく、実際に銀行口座に残る「額」に注目する指標です。
計算式：
NOI（純営業収益）− ローン返済額 − 諸税金（所得税など）
3. 実践シミュレーション：3,000万円のワンルームの場合
以下の条件で、それぞれの数値がどう変化するか見てみましょう。
- 物件価格： 3,000万円
- 想定家賃： 12万円（年間144万円）
- 運営経費： 年24万円（管理費・修繕費など）
- 購入諸経費： 150万円
- ローン返済： 年100万円（元利合計）
| 指標 | 計算結果 |
|---|---|
| 表面利回り | 4.80% |
| 実質利回り | 3.81% |
| NOI（手残り） | 120万円 / 年 |
| キャッシュフロー | 20万円 / 年 |
表面上は「4.8%」あっても、ローン返済を加味すると実際の手残りは年20万円（月約1.6万円）まで絞られます。これが不動産投資のリアルです。
4. 利回り計算で絶対に忘れてはいけないポイント
空室リスクの考慮
シミュレーション上の家賃が100%入ってくることは稀です。現実的な投資判断には、稼働率90〜95%程度で計算することをお勧めします。
大規模修繕への備え
マンションの場合、10〜15年周期で「大規模修繕」が発生します。積立金以外にも突発的な修繕費が発生するリスクを織り込んでおく必要があります。
5. 5分で完了！高精度シミュレーターで試算する
自分で手計算するのは時間がかかり、ミスも起きやすいものです。 当サイトでは、物件価格、家賃、ローン条件を入力するだけで、瞬時に実質利回りとCFを算出する精密ツールを無料で提供しています。