マンションの売却を検討するとき、「自分の部屋はいくらで売れるのか」を正確に把握することが交渉力の源泉です。しかし相場情報は散在しており、どこを見ればいいのか迷う方が多いのも事実です。
このページでは、無料で使える信頼性の高い相場調査方法を6つ紹介し、価格に影響する主要因と地域別の傾向も解説します。
相場を調べる6つの無料方法
1. 国土交通省「不動産取引価格情報検索」
最も信頼性が高いデータソースです。実際に成約した取引事例を検索でき、面積・築年数・階数・駅距離・取引時期を絞り込んで比較できます。「土地と建物を含む価格」ではなく「マンション（区分）」を選択して検索してください。
使い方：不動産取引価格情報検索 → 種類「マンション等」→ 都道府県・市区町村・駅を指定 → 最寄り駅・専有面積・取引時期でフィルター
2. レインズ（REINS）マーケット情報
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営。不動産会社が利用する成約データベースですが、一般向けにも「レインズマーケット情報」として集計値が公開されています。マンションの地域別・築年数別の成約㎡単価を把握するのに便利です。
3. 大手不動産会社の一括査定サービス
スーモ、HOME4U、イエウールなどの一括査定サービスで複数社の査定価格を同時に取得できます。各社が提示する査定額の幅を見るだけで「売れる価格帯」の目線が得られます。個人情報を入力する必要がありますが、無料です。
4. アットホーム・SUUMO の売り出し事例検索
現在売り出し中の近隣マンションを検索することで「売り出し価格」の水準がわかります。ただし、売り出し価格と成約価格には5〜10%程度の差があることを念頭に置いてください。相場より高い物件は長期間掲載されており、それ自体が「相場より高い」サインです。
5. 固定資産税評価額からの逆算
毎年送られる固定資産税の納税通知書に記載された評価額は、一般的に実勢価格の70〜80%とされています。評価額を0.7〜0.8で割り戻すことで、おおよその相場観が得られます。精度は低いですが、簡易チェックには使えます。
6. 同一マンション内の過去成約事例
同じマンションの他の部屋がいくらで売れたかは、最も参考になるデータです。管理組合の資料や、不動産会社への問い合わせで確認できる場合があります。同マンション・同フロアの近似事例があれば、それが最も精度の高い相場指標です。
価格に影響する5つの要因
1. 築年数
築年数が増えるほど建物の市場価値は下がりますが、土地（持ち分）は残ります。一般的な価格下落の目安は以下の通りです。
- 築5年：新築比約10〜15%下落
- 築10年：約15〜25%下落
- 築20年：約25〜35%下落
- 築30年：下げ止まり傾向（土地値主体に）
ただし立地が良い物件は築古でも価格が維持されます。
2. 駅距離
徒歩1分増えるごとに約0.5〜1%の価格低下が統計的に見られます（都市部）。
- 徒歩5分以内：最も需要が強い
- 徒歩10分以内：ほぼ問題なし
- 徒歩15分超：大幅に需要減・価格調整必要
3. 向き・階数・眺望
南向き・高層階・眺望良好の物件は同フロア内でも5〜15%高く評価される傾向があります。角部屋プレミアムも同様です。
4. 管理組合の財務状況
修繕積立金の残高・大規模修繕の履歴は購入者の重要な判断材料です。積立不足が問題になっているマンションは価格が下がりやすく、逆に健全な管理組合のマンションは資産価値が維持されます。
5. 耐震基準
1981年6月以前の「旧耐震」物件は住宅ローン審査が厳しく、買い手が限られるため価格への影響が大きいです。2000年6月以降の「現行耐震基準」適合物件は最も評価されます。
エリア別相場の傾向（2025年）
東京
- 都心3区（港・千代田・渋谷）：坪単価600〜1,200万円超。1億円を超える物件も珍しくない
- 城南・城西エリア（目黒・世田谷・渋谷区）：坪単価400〜600万円台
- 城北・城東エリア（足立・葛飾・江戸川）：坪単価200〜350万円台
大阪
- 梅田・中央・北区周辺：坪単価250〜500万円台
- 住宅地（吹田・茨木・高槻）：坪単価150〜250万円台
名古屋
- 名駅・栄周辺：坪単価200〜350万円台
- 郊外（名東・天白・守山区）：坪単価120〜200万円台
相場より高くなる物件・安くなる物件
高くなる条件
- 駅徒歩5分以内の好立地
- 大手デベロッパーのブランドマンション
- 低層・大規模・ゆとりある間取り
- リノベーション済み（キッチン・バス・フローリング）
- 南向き角部屋・高層階
安くなる条件
- 旧耐震（1981年6月以前竣工）
- 北向き低層階
- 管理費・修繕積立金が高額
- 近隣に嫌悪施設（ゴミ処理場・工場等）
- 築30年超でかつ管理状態が悪い
FAQ
Q. 自分でできる相場調査と不動産会社の査定はどちらが正確ですか？
不動産会社の査定のほうが精度は高いです。実際の問い合わせ・内覧数・成約速度などのリアルタイムデータを持っているためです。自分で調べた相場は「目線を持つ」ための手段として使い、最終的には複数社査定で確認しましょう。
Q. 同じマンションで売り出し中の物件と同じ価格で売れますか？
売り出し価格は「希望価格」であり、成約価格ではありません。一般的に売り出し価格から3〜7%程度値引きして成約するケースが多いです。
Q. マンションの相場は季節によって変わりますか？
動きはあります。2〜3月は需要が強く価格が強含み、7〜8月・12月は動きが鈍化します。急いで売る必要がなければ、春の需要期に合わせて1〜2月に売り出すのが基本戦略です。
Q. 築30年のマンションはどこで相場を調べればいいですか？
国土交通省の取引価格情報で同築年帯の成約事例を確認することをお勧めします。旧耐震かどうかが価格に大きく影響するため、建物の竣工年月と耐震改修の有無も合わせて確認してください。
Q. 査定額より高く売り出せますか？
可能です。査定額は「3カ月で売れる目安価格」ですが、時間的余裕があれば5〜10%高い価格から始め、市場の反応を見ながら調整する方法が一般的です。
