自宅やマンション、相続で手に入れた不動産を売ろうと思ったとき、何から始めればいいか迷う方は少なくありません。不動産売却は人生で何度も経験するものではなく、手続きが複雑なうえに金額も大きいため、知識なしに進めると数百万円単位で損をすることがあります。
このガイドでは、売却の全ステップを順番に解説し、費用の内訳・税金の計算方法・高く売るための具体的なポイントをまとめました。
不動産売却の7ステップ
ステップ1：相場の把握と売却計画の立案
売り出し前に「いくらで売れるか」の目線を持つことが出発点です。国土交通省の「不動産取引価格情報検索」で近隣の成約事例を調べ、大手各社の無料査定ツールで参考価格を把握します。住み替えを伴う場合は、売却と購入のスケジュールを同時に組み立てることが重要です。
ステップ2：不動産会社への査定依頼
複数社（最低3社）に査定を依頼します。一括査定サービスを使うと効率的に比較できます。査定額が高い会社がベストとは限りません。根拠のある価格設定をしてくれるか、過去の売却実績と担当者の対応力で会社を選びましょう。
ステップ3：媒介契約の締結
不動産会社と売却の契約（媒介契約）を結びます。種類は3つ。
- 一般媒介：複数社と同時に契約可能。競争が生まれるが、各社の力が分散しやすい
- 専任媒介：1社のみと契約。週1回の活動報告義務あり。買い取り保証付きの場合も
- 専属専任媒介：専任より制約が強く、自分で見つけた買主への直接売却も不可。集中的に活動してもらえる
一般的には専任媒介が売主側のバランスが取れた選択肢です。
ステップ4：販売活動と内覧対応
不動産会社がSUUMO・アットホームなどのポータルに掲載し、買い手を募集します。内覧時は清潔感を最優先に。においの除去、明るさの確保、余分な家具の撤去の3点が成約率に直結します。
ステップ5：価格交渉と条件調整
買い手から指値（値下げ交渉）が入ることがほとんどです。相場・早期売却の必要性・物件の状態を踏まえて柔軟に対応します。値下げ幅は売り出し価格の3〜7%が一般的な交渉幅です。
ステップ6：売買契約の締結
買主との間で売買契約書に署名・押印します。重要事項説明書の内容を必ず事前に確認し、付帯設備（エアコン・給湯器など）の範囲や引渡し時期を明確にしておきましょう。手付金（売却価格の5〜10%）を受け取ります。
ステップ7：引渡しと登記手続き
残金を受け取り（決済）、所有権移転登記を司法書士が行います。抵当権がある場合は同日に抹消します。鍵・管理規約・設備の取扱説明書などをまとめて引き渡して完了です。
売却にかかる費用の内訳
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%+6万円+消費税（法定上限） |
| 印紙代 | 1,000万円超5,000万円以下の契約書：1万円 |
| 抵当権抹消登記 | 2〜3万円（司法書士費用込み） |
| 引越し費用 | 10〜30万円 |
| 譲渡所得税 | 売却益がある場合（下記参照） |
3,000万円で売却した場合の仲介手数料は約105.6万円（税込）が上限です。
売却益にかかる税金（譲渡所得税）
売却価格から取得費（購入時の費用）と譲渡費用（仲介手数料等）を引いた譲渡所得に税金がかかります。
- 所有期間5年超（長期譲渡）：所得税15%+住民税5%+復興特別税0.315% = 合計20.315%
- 所有期間5年以下（短期譲渡）：所得税30%+住民税9%+復興特別税0.63% = 合計39.63%
主な特別控除・特例
- 居住用財産の3,000万円特別控除：マイホームの売却益から3,000万円まで控除可能
- 相続空き家の3,000万円特別控除：2027年末まで。要件あり
- 買い替え特例：新居購入と同時なら課税を繰り延べ可能
高く売るための5つのポイント
1. 相場より5〜10%高い売り出し価格でスタートする
最初から安く設定すると交渉余地がなくなります。3カ月で動きがなければ価格を見直す「指し値調整」を前提に高めの価格から始めましょう。
2. 売り出し時期を春（1〜3月）に合わせる
転勤・入学シーズンに合わせた需要ピークを狙います。この時期は競合物件も増えますが、それ以上に買い手も増えます。
3. ホームステージングで第一印象を上げる
プロのホームステージングサービスを利用すると、内覧者の購買意欲が高まり、成約率と成約価格が上がるデータがあります。費用は10〜30万円程度ですが、売却価格の上昇で回収できるケースが多いです。
4. 複数社に査定させて競争原理を使う
「他社もA社と同じ価格で売れると言っている」という事実があるだけで、仲介会社のモチベーションが変わります。
5. 早期売却が必要なら買取も検討する
不動産会社への直接売却（買取）は仲介売却より10〜30%低い価格になりますが、最短数日で現金化でき、仲介手数料不要・内覧不要というメリットがあります。
よくある失敗と対策
失敗①：1社だけの査定で売り出した → 相場を知らないまま低すぎる価格で売ってしまうリスクがあります。必ず3社以上に比較査定を依頼しましょう。
失敗②：内覧時に立ち会いすぎた → 売主が熱心に説明しすぎると買主が気を遣い、正直な感想が出にくくなります。ポイントだけ伝えて、あとは担当者に任せるのが基本です。
失敗③：契約直前まで費用を把握していなかった → 手元に残る金額を事前に試算し、住み替えの資金計画に反映させてください。
FAQ
Q. 不動産売却にどのくらいの期間かかりますか？
媒介契約から引渡しまで平均3〜6カ月です。立地が良く価格設定が適切な物件は1〜2カ月以内に成約することもあります。
Q. 売却と同時に購入する場合、どちらを先に進めますか？
資金に余裕があれば「購入先行」、二重ローンを避けたければ「売却先行」が基本です。売却先行の場合は仮住まいが必要になることもあります。
Q. 築古の物件は売れますか？
売れます。ただし「現状渡し」として価格を下げるか、リフォームして価値を上げるかの判断が必要です。立地が良ければ土地値での需要が見込めます。
Q. 不動産会社を途中で変えることはできますか？
専任・専属専任媒介は契約期間（最長3カ月）が終わるまで変更できません。一般媒介は理論上いつでも契約解除できます。
Q. 相続した不動産はすぐに売れますか？
相続登記（名義変更）が完了していないと売却できません。2024年4月から相続登記は義務化（3年以内）されています。
