鳥取県鳥取市の一戸建ては早めに売却すべき？空き家問題と税負担から考える

鳥取県鳥取市で一戸建てを所有しているものの、「今はまだ使えるから」「いつか誰かが住むだろう」と考えて、空き家のまま放置していませんか？

近年、地方における空き家問題は深刻な局面を迎えています。国による法律の改正や、固定資産税の負担増、さらには建設コストの高騰など、所有者が「気づいたときには手遅れだった」という事態を招きかねない要因が積み重なっています。

本記事では、不動産専門メディア「OpenClaw（不動産価格調査センター）」の視点から、鳥取市周辺の不動産事情を踏まえ、なぜ地方の一戸建ては早めの売却検討が推奨されるのか、その具体的な理由を解説します。

鳥取県鳥取市周辺の空き家・不動産事情

まず、日本全体、そして鳥取県を取り巻く現状を整理しましょう。

総務省の「住宅・土地統計調査（2023年）」によると、全国の空き家数は約900万戸に達し、空き家率は13.8%となっています。ここで注目すべきは、都市部よりも地方・郡部において空き家率が顕著に高い点です。エリアによっては空き家率が20〜30%を超える場所も存在しており、地方における空き家問題は極めて深刻です。

鳥取市においても、人口減少と少子高齢化の波は避けられません。国立社会保障・人口問題研究所の将来推計に基づくと、鳥取県全体で人口は減少傾向にあり、それに伴い住宅需要も縮小していくと推計されます。

地方不動産の需要が落ちやすい構造的な理由には、以下の点が挙げられます。

世帯構成の変化： 核家族化が進み、広い一戸建てを必要とする世帯が減少している。
生活スタイルの変化： 利便性の高いマンションや、郊外のコンパクトな住宅へのシフト。
人口の流出： 若年層の都市部への移動による、住宅需要の地理的な偏り。

これらの要因から、鳥取市内のエリア（特に旧来の住宅密集地や郊外の分譲地）によっては、時間が経過するほど「買い手が見つかりにくい物件」が増えていくことが予想されます。

空き家のまま放置するとどうなるか

「とりあえずそのままにしておこう」という判断が、所有者に大きな経済的ダメージを与える可能性があります。その最大の要因が、2023年の「空き家対策特別措置法」の改正です。

「管理不全空き家」の新設と指定リスク

これまでは、倒壊の危険があるものなどを「特定空家」として厳しく管理してきましたが、今回の改正により、新たに**「管理不全空き家」**という区分が新設されました。

これは、特定空家になる一歩手前の、管理が不十分で放置されている状態の物件を指します。自治体から改善勧告を受けたにもかかわらず、適切な管理（庭木の剪定、建物の清掃、防犯対策など）が行われない場合、特定空家と同様に厳しい措置が取られる可能性があります。

固定資産税の「住宅用地特例」が外れるリスク

最も注意すべきは、税金面の影響です。通常、住宅が建っている土地には「住宅用地特例」という優遇措置が適用されており、固定資産税が大幅に軽減されています。

しかし、「特定空家」や、改正後の「管理不全空き家」に指定されてしまうと、この住宅用地特例が適用外となります。

具体的にどの程度の差が出るのでしょうか。住宅用地特例が外れると、土地にかかる固定資産税は、最大で従来の約6倍にまで跳ね上がるケースがあります。管理を怠った結果、維持費が想定外に膨れ上がるという事態は、地方の不動産オーナーにとって決して無視できないリスクです。

更地にしても税金が上がる問題

「建物がボロボロなら、壊して更地にしてしまったほうがいいのではないか？」と考える方も多いでしょう。しかし、ここにも地方不動産特有の「罠」があります。

住宅用地特例の仕組み

前述の通り、建物が建っている土地には、以下のような軽減措置があります。

小規模住宅用地（200㎡以下）： 固定資産税が1/6に軽減
一般住宅用地（200㎡超）： 固定資産税が1/3に軽減

もし建物を解体して「更地」にしてしまうと、この特例が一切適用されなくなります。つまり、**「建物を壊した瞬間に、固定資産税が最大6倍になる」**という逆転現象が起こるのです。

「壊せない・売れない・税金だけかかる」の三重苦

地方の一戸建て所有者が直面しやすいのが、以下のループです。

建物が老朽化し、住居として使えない。
しかし、壊すと税金が跳ね上がるため、解体できない。
かといって、建物がある状態では買い手がつかず、売れない。
結果として、高額な税金と維持管理費だけを払い続けることになる。

このように、判断を先送りにすることで、資産価値が下がるだけでなく、維持コストだけが増大していくリスクがあるのです。

新築・リフォームが難しくなっている現実

「家を売るのではなく、リフォームして価値を上げてから売ろう」という戦略も、現在の市場環境では難易度が上がっています。

建設コストの急騰

現在、建築業界では資材価格の高騰と人手不足が深刻化しています。建設工事費デフレーターなどの統計を見ると、建設工事費は2020年比で約20〜30%上昇しているというデータもあります。

リフォーム費用が以前の想定よりも大幅に高くなることは珍しくなく、売却益（キャピタルゲイン）を圧迫する要因となります。

施工業者の不足

さらに、地方においては「工事を請け負ってくれる業者が見つからない」という問題も発生しています。職人の高齢化と都市部への流出により、地方での施工単価はさらに上昇傾向にあると推計されます。

「直してから売る」という選択肢をとる場合でも、コストと時間の見通しを慎重に立てる必要があります。

今の相場で売るメリット

ここまでリスクを中心に解説してきましたが、一方で「今」動くことには明確なメリットもあります。

需要の波及と市場の流動性

2024年から2026年にかけての傾向として、都市部の不動産価格が高騰した影響により、周辺都市や条件の良い地方物件に需要が波及している側面がある（と推計される）状況があります。

「まだ使える家」であれば、リノベーション前提の需要や、中古住宅を求める層が一定数存在します。物件の状態が良く、管理が行き届いているうちに市場に出すことは、早期売却の可能性を高めます。

「価値があるうち」に手放す重要性

不動産の価値は、時間の経過とともに物理的に減衰していきます。

**「まだ買い手がつく状態」**で売るのか。
**「管理不全とみなされ、税金と維持費に苦しむ状態」**になってから売るのか。

この差は、最終的に手元に残る現金額に決定的な違いをもたらします。

まとめ｜まず無料査定で現在の価格を確認を

鳥取県鳥取市における一戸建ての所有は、適切な管理とタイミングを見極めることが、資産を守るための鍵となります。

「空き家対策特別措置法」の改正により、放置することのリスクは以前よりも格段に大きくなりました。固定資産税の負担増や、建設コストの高騰といった現実的な問題に直面する前に、まずはご自身の物件が「今、いくらで売れるのか」を知っておくことが大切です。

「売るかどうかは決めていないけれど、価値だけ知っておきたい」という段階でも全く問題ありません。

まずは無料査定を活用し、複数の不動産会社から情報を集めてみてください。 複数の視点で価格を比較することで、現在の市場価値を正確に把握し、将来の不安を解消する第一歩を踏み出すことができます。

OpenClaw（不動産価格調査センター） 私たちは、データに基づいた正確な不動産情報の提供を通じて、オーナー様の資産を守るお手伝いをいたします。