高知県高知市の一戸建ては早めに売却すべき？空き家問題と税負担から考える
高知県高知市周辺の空き家・不動産事情
近年、全国的に空き家問題が深刻化しています。総務省住宅・土地統計調査（2023年）によると、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8%に達しています。特に地方・郡部ではこの傾向が顕著で、空き家率は20〜30%を超えるエリアも少なくありません。高知県高知市も例外ではなく、人口減少が進んでいる地域では、空き家が増加する傾向が推測されます。
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計（各自治体ごとの差あり）を見ると、高知県は今後も人口減少が続く見込みです。高知市も同様の傾向が見込まれ、将来的に不動産の需要がさらに落ち込む可能性も否定できません。
地方不動産の需要が落ちやすい構造的な理由としては、以下の点が挙げられます。
- 人口減少と高齢化: 若者の都市部への流出と高齢化が進み、地域経済の活力が低下しています。
- 産業の衰退: 昔ながらの産業が衰退し、新たな産業が育ちにくい状況です。
- 都市部との格差: 都市部と比較して、生活利便性や雇用機会が不足しています。
これらの要因が複合的に作用し、高知市の一戸建ての不動産市場は、都市部と比較して低迷しやすい状況にあると言えます。
空き家のまま放置するとどうなるか
空き家を放置すると、様々なリスクが生じます。
「特定空き家」「管理不全空き家」に指定されるリスク
2023年の「空き家対策特別措置法」改正により、「管理不全空き家」という新たな制度が導入されました。これは、自治体が空き家を「管理不全空き家」と指定し、所有者に対して改善を求めるものです。
管理不全空き家と指定されると、以下のようなデメリットが生じます。
- 住宅用地の特例が外れる可能性: 住宅用地として認められていた場合、固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）がなくなる可能性があります。
- 固定資産税の増大: 住宅用地特例が外れると、固定資産税が大幅に増加します。
- 強制的な改善命令: 自治体から改善命令が出され、対応しない場合は強制的な措置が取られる可能性があります。
固定資産税が最大6倍になる仕組み
住宅用地特例とは、建物がある場合、固定資産税が土地の評価額の1/6〜1/3に軽減される制度です。しかし、空き家となり、管理が不十分な状態が続くと、この特例が適用されなくなる可能性があります。
例えば、ある土地の評価額が1000万円だった場合、住宅用地特例が適用されると固定資産税は16.6万〜33.3万円になります。しかし、管理不全空き家と指定され、住宅用地の特例が外れると、固定資産税は最大60万円まで増加する可能性があります。
建物の老朽化と維持管理コストの増大
空き家は、放置することで建物の老朽化が進み、雨漏りや建物の傾きなどの問題が発生する可能性が高くなります。これらの問題を放置すると、さらに修繕費用が増大し、最終的には建物の解体が必要になることもあります。
更地にしても税金が上がる問題
空き家を解体して更地にした場合も、必ずしも固定資産税が安くなるわけではありません。
住宅用地特例の仕組み
住宅用地特例は、土地の利用状況に応じて固定資産税の軽減措置が設けられています。2017年1月1日以降に取得した住宅用地は、面積に応じて下記の割合で固定資産税が軽減されます。
- 200㎡以下: 1/6
- 200㎡超: 1/3
建物を壊すと特例が外れる → 更地の方が固定資産税が高くなるケース
空き家を解体すると、住宅用地の特例が適用されなくなる可能性があります。特に、200㎡を超える土地の場合、更地の方が固定資産税が高くなるケースも存在します。
例えば、現在200㎡以下の土地に住宅があり、住宅用地の特例が適用されている場合、更地にすると固定資産税が大幅に増加する可能性があります。
「壊せない・売れない・税金だけかかる」という地方空き家の実態
多くの場合、空き家は、建物の老朽化や解体費用の高騰などにより、解体することが難しくなります。また、空き家として売却しようとしても、買い手が見つかりにくい状況です。結果として、固定資産税だけがかかり、放置せざるを得ないというケースが多く見られます。
新築・リフォームが難しくなっている現実
近年、建設工事費が高騰しており、新築やリフォームを検討しても、予算を確保するのが難しくなっています。
建設コスト高騰（2020年比20〜30%増）と職人不足の実態
2020年比で、建設工事費は20〜30%も上昇しています。（建設工事費デフレーター）また、職人不足も深刻化しており、希望する工務店を見つけるのが難しいケースが増えています。
地方では施工業者が見つからないケースも増加
特に地方では、建築資材の運搬費が高く、施工業者が見つからないケースも増加しています。新築やリフォームを検討しても、費用面や工期面で実現が難しい場合があります。
今の相場で売るメリット
「空き家は売れない」というイメージがありますが、現状では、都市部の需要が地方物件にも波及している面があります。（推定）
特に、築年数が浅く、状態の良い物件は、比較的高い価格で売却できる可能性があります。また、リフォームして売却すれば、さらに高値が期待できます。
「まだ買い手がいる今」と「空き家が増え続けた後」の違いを理解しておくことが重要です。空き家が増え続けると、売却できる物件が減り、価格も下落する可能性があります。
まとめ｜まず無料査定で現在の価格を確認を
高知県高知市の一戸建てを空き家として放置すると、固定資産税の増大、管理費用、建物の老朽化など、様々なリスクが生じます。 また、建設コスト高騰や職人不足により、新築やリフォームも難しくなってきています。
「まだ売却できる今」だからこそ、不動産の売却を検討する価値があります。
まずは、無料査定から始めて、現在の不動産の価格を確認することをおすすめします。
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