茨城県水戸市の一戸建ては早めに売却すべき？空き家問題と税負担から考える
茨城県水戸市周辺の空き家・不動産事情
近年、日本全体で空き家問題が深刻化しています。総務省住宅・土地統計調査（2023年）によると、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8%に達しています。特に地方・郡部ではこの傾向が顕著で、空き家率は20%から30%を超えるエリアも存在すると推計されています。水戸市周辺も例外ではなく、人口減少の影響を受け、空き家が増加傾向にあると考えられます。
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計によると、水戸市も将来的な人口減少が見込まれています（各自治体ごとに推計値は異なります）。この人口減少は、住宅需要の減少に直結し、空き家が後を継ぐ状況を生み出しています。
地方不動産の需要が落ちやすい構造的な理由としては、以下の点が挙げられます。
- 人口減少による需要の減少： 若者の都市部への流出や高齢化により、地方の住宅需要は全体的に減少傾向にあります。
- 多様なライフスタイルの変化： 都市部に集中する仕事やサービスへのアクセスを重視する人が増え、地方に住むメリットが薄れている傾向があります。
- 高齢化による住宅の老朽化： 高齢者世帯が住む住宅は老朽化が進みやすく、維持管理費用がかさむため、売却を検討するケースが増えています。
空き家のまま放置するとどうなるか
空き家を放置すると、様々なリスクが伴います。特に、2023年の「空き家対策特別措置法」改正によって、以前よりも厳しい規制が設けられました。
空き家が「特定空き家」または「管理不全空き家」に指定されるリスクが高まっています。指定されると、自治体からの改善指導や、場合によっては強制的な改善措置の対象となる可能性があります。また、空き家になっている期間が長くなるほど、指定される可能性は高まります。
「管理不全空き家」に指定されると、住宅用地特例が適用されなくなる場合があります。住宅用地特例とは、建物がある場合の固定資産税を大幅に軽減する制度ですが、指定されると適用されず、固定資産税が大幅に増加する可能性があります。
具体的には、住宅用地特例は、以下の軽減措置があります。
- 200㎡以下の場合： 固定資産税が1/6に軽減
- 200㎡超2000㎡以下の場合： 固定資産税が1/3に軽減
しかし、空き家が管理不全と判断された場合、この特例が適用されなくなることで、固定資産税が最大6倍になることもあり得ます。これは、地方の空き家オーナーにとって無視できない負担となります。
さらに、建物の老朽化は避けられず、放置すればするほど修繕費用が高額になる可能性があります。雨漏りやシロアリ被害、建物の構造的な劣化などが進行し、最終的には解体が必要となるリスクも伴います。
更地にしても税金が上がる問題
空き家対策として、建物を解体して更地にすることも考えられますが、必ずしも税金が安くなるわけではありません。
住宅用地特例は、建物の有無によって固定資産税の軽減率が異なります。建物がある場合は、200㎡以下であれば1/6、200㎡超2000㎡以下であれば1/3に軽減されます。しかし、建物を解体してしまうと、この特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増加する可能性があります。
過去に空き家だった土地を更地にした場合、固定資産税が大幅に増加したという事例も多く報告されています。これは、「壊せない・売れない・税金だけかかる」という地方空き家の実態を如実に表しています。
新築・リフォームが難しくなっている現実
水戸市周辺においても、新築やリフォームが難しくなっている状況です。
建設コストは、2020年比で約20〜30%上昇しており、資材価格の高騰が続いています。また、職人不足も深刻化しており、希望する工期に工事を依頼できないケースも増えています。
特に地方では、施工業者が見つからないケースも少なくありません。これは、都市部への人口集中による建設業者の減少が影響していると考えられます。
今の相場で売るメリット
現在の不動産市場は、都市部を中心に活況を呈しています。その影響を受け、水戸市周辺の地方不動産も、これまでよりも価格が上昇する傾向にあります（2024〜2026年の相場は都市部の需要の波及の影響を受けていると推計されます）。
「まだ買い手がいる今」と「空き家が増え続けた後」では、不動産の売却価格に大きな差が生じる可能性があります。「空き家が増え続けた後」では、需要が減少し、売却価格が下落するリスクがあります。
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茨城県水戸市の一戸建てを空き家として放置することは、固定資産税の負担増、建物の老朽化、そして売却時の価格下落というリスクを伴います。空き家対策特別措置法の改正によって、空き家に対する規制はますます厳しくなっており、早めの対策が重要です。
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