秋田県秋田市の一戸建ては早めに売却すべき？空き家問題と税負担から考える
秋田県秋田市周辺の空き家・不動産事情
秋田県秋田市は、豊かな自然と歴史的な魅力を持つ一方で、地方ゆえの課題も抱えています。その一つが近年深刻化している空き家問題です。全国的な空き家数は約900万戸（総務省住宅・土地統計調査2023年）に達し、空き家率は13.8%となっています。さらに、地方・郡部ではこの割合が20%から30%を超えるエリアも存在すると推計されています。秋田市周辺も、人口減少と高齢化の影響を受け、空き家が増加傾向にあると考えられます。
秋田市の人口減少傾向は、国立社会保障・人口問題研究所の将来推計でも明確です。各自治体によって差はありますが、秋田市も同様の傾向にあると見られます。この人口減少は、子育て世代の都市部への流出を招き、結果として住宅の需要減につながっています。
地方不動産の需要が落ちやすい構造的な理由としては、以下の点が挙げられます。
- 人口減少による需要の減少: 若年層の都市部への流出は、地域全体の人口減少を招き、住宅需要の減退に繋がります。
- 高齢化による空き家の増加: 高齢化が進むと、居住者の死亡や遠方への移住などにより、空き家が増加します。
- 相続による空き家の発生: 土地や家屋を相続しても活用できない場合、空き家として放置されるケースが増加します。
空き家のまま放置するとどうなるか
空き家のまま放置すると、様々なリスクが伴います。
「特定空き家」「管理不全空き家」に指定されるリスク:
2023年の「空き家対策特別措置法」改正により、「特定空き家」と「管理不全空き家」という新たな区分が設けられました。これらの指定を受けると、以下のようなデメリットが生じます。
建物の老朽化と維持管理コストの増大:
空き家は、放置されるほど建物の老朽化が進み、修繕費や維持管理費が増大します。雨漏り、シロアリ被害、カビなどが発生し、深刻な状態になることもあります。
更地にしても税金が上がる問題
空き家を更地にしても、必ずしも固定資産税が低くなるわけではありません。
住宅用地特例の仕組み:
住宅用地は、固定資産税評価額が軽減される住宅用地の特例が適用されます。この特例は、建物の有無によって税率が異なります。200㎡以下の住宅用地では1/6、200㎡超の住宅用地では1/3に軽減されます。
建物を壊すと特例が外れる:
建物を更地にすると、この住宅用地の特例が外れ、固定資産税が大幅に増加する可能性があります。建物のまま空き家としておくよりも、更地にした方が固定資産税が安くなるケースも存在します。
「壊せない・売れない・税金だけかかる」という地方空き家の実態:
多くの地方空き家は、相続やその他の理由で解体できない、または売却できない状況にあります。しかし、放置し続けると、維持管理費だけがかさみ、経済的な負担が大きくなります。
新築・リフォームが難しくなっている現実
空き家をリフォームして活用しようとしても、近年は様々な困難が伴います。
建設コスト高騰:
建設工事費は、2020年比で約20〜30%上昇しています（建設工事費デフレーター）。特に地方では、都市部に比べて建設コストが高くなる傾向があります。
職人不足の実態:
建設業界全体で職人不足が深刻化しており、リフォームのスケジュールが遅れたり、希望する職人を見つけられないこともあります。地方では、さらにこの問題が顕著です。施工業者が見つからないケースも増加傾向にあります。
今の相場で売るメリット
「今」が売却に適したタイミングである可能性も十分にあります。
2024〜2026年は都市部の需要が地方物件にも波及している面がある（推定）:
都市部における不動産価格の高騰や、働き方の変化などにより、地方物件への関心が高まっている可能性があります。特に、リゾート地や自然豊かな地域などでは、都市部からの移住希望者が増えています。
「まだ買い手がいる今」と「空き家が増え続けた後」の違い:
売却を検討するタイミングを遅らせるほど、売却価格が下がる可能性があります。空き家が増え続け、市場に供給過多になった場合、売却価格はさらに下落する見込みです。
まとめ｜まず無料査定で現在の価格を確認を
秋田県秋田市の一戸建てを空き家として放置することは、税負担の増加、建物の老朽化、そして将来的な売却の困難さなど、様々なリスクを伴います。
もし売却を検討しているのであれば、まずは無料で不動産査定をすることをおすすめします。査定は義務がなく、複数の不動産会社に依頼することで、より正確な価格を把握することができます。
まずは、お気軽にご相談ください。
複数社比較して、ご自身の物件に最適な売却戦略をご検討ください。
