東京都目黒区のマンション、今が売り時？2026年に売却を検討すべき理由

金利上昇が不動産市場に与える影響

2024年、日銀は2024年3月と7月、そして2025年1月に政策金利の引き上げを実施しました。これは、長らく続いたゼロ金利政策からの転換であり、不動産市場に大きな影響を与えています。

特に住宅ローン金利は、この日銀の利上げ局面に呼応し、主要な銀行が相次いで変動金利を引き上げています。2024年以降も、金利上昇のペースは鈍化しているものの、年々上昇傾向にあります。

金利が上昇すると、住宅ローンの月々の返済額が増加します。そのため、同じ家賃の物件と比較して、金融機関が融資できる金額が減少し、買い手が購入できる価格帯が下がる傾向にあります。

現在、不動産市場は「高止まり」の状態が続いていますが、金利上昇と買い手減少が同時に進行すると、価格が下落する可能性があります。過去の不動産市場の動きを振り返ると、金利上昇は価格下落の要因となることが多く、今回の金利上昇も同様の動きを示す可能性があると考えられます。

新築・リフォームコストが上昇している現実

不動産価格だけでなく、新築やリフォームにかかるコストも上昇しています。国土交通省が発表している建設工事費デフレーターによると、2020年比で建設工事費は20〜30%上昇しています。

この上昇の背景には、資材費の高騰と人件費の上昇があります。特に、ロシアのウクライナ侵攻や、世界的なサプライチェーンの混乱などが、資材費の高騰に拍車をかけています。

さらに、建設業界では深刻な人手不足が問題となっています。国土交通省の試算では、2030年には約80万人の職人・建設技能者不足が見込まれています。この人手不足により、工期が長引いたり、工事が受けてもらえないケースも発生しています。

「築古でも高く売れる今」と謳われる不動産市場ですが、新築・リフォームコストの上昇は、この状況を変化させる可能性があります。特に、リフォームを前提とした売却を検討している場合は、コスト上昇を考慮する必要があります。ただし、築古物件の場合、築年数が経過するにつれて、その価値は減少する傾向にあり、いつまでも高値で売れるとは限りません。

固定資産税と「更地にするリスク」

目黒区のマンションを所有している場合、固定資産税は重要な負担となります。住宅がある土地は、住宅用地として税額が軽減される制度（住宅用地特例）が適用されます。

しかし、建物を取り壊して更地にすると、この住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。これは、固定資産税が土地の評価額に基づいて計算されるためです。

また、空き家のまま放置すると、「特定空き家」に指定されるリスクがあります。2023年の法改正により、自治体は空き家を特定し、所有者に対して維持管理を義務付けるようになりました。特定空き家には、税金の追加徴収や、強制的な撤去命令などが伴う可能性があります。

東京都目黒区エリアの現状と売り時判断

目黒区は、都内でも特に人気のあるエリアであり、人口密度が高く、家賃相場も高い傾向にあります。ただし、近年は都心への一極集中が進み、郊外への移住を検討する人が増えてきています。

目黒区のマンション市場は、過去数年間、比較的安定した価格を維持してきましたが、2024年以降は、金利上昇の影響を受け、価格が下落する傾向が見られます (参考：[不動産価格調査センターの過去のデータやレポートへのリンクを挿入]）。

再開発やインフラの整備が進んでいるエリアでは、将来的な地価上昇の期待感があり、比較的売却しやすい傾向にあります。一方、再開発の予定がないエリアや、インフラの老朽化が進んでいるエリアでは、売却に時間がかかる可能性があります。

ただし、これらの情報はあくまで推定であり、市場の動向は常に変化するため、最新の情報を把握することが重要です。

売却を先延ばしにする具体的なリスク

マンションの築年数が経過するにつれて、査定額は減少する傾向があります。目安として、年1〜2%程度の減価が考えられます。この減価は、建物の老朽化や、最新の設備・デザインとの比較によるものです。

また、マンションを所有している間は、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金などの維持管理コストや修繕費が発生します。これらのコストは、経年劣化とともに増加していくため、売却益を圧迫する可能性があります。

まとめ｜まず無料査定で現在の価格を知ることから

東京都目黒区のマンション市場は、金利上昇や新築・リフォームコストの上昇などの影響を受け、今後価格が下落する可能性があります。

売却を先延ばしにすることで、これらのリスクがさらに高まる可能性があります。しかし、市場の状況は常に変化するため、焦って売却する必要はありません。

まず、不動産専門の査定業者に依頼し、現在のマンションの適正な価格を知ることをお勧めします。多くの不動産会社では、無料査定を実施しています。

複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することで、より適切な売却価格を見極めることができます。

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免責事項: この記事は、情報提供を目的としたものであり、投資アドバイスではありません。不動産売却に関する最終的な判断は、ご自身の責任において行ってください。