東京都渋谷区のマンション、今が売り時？2026年に売却を検討すべき理由

金利上昇が不動産市場に与える影響

2024年、日銀は金融政策の転換として、2024年3月、7月、そして2025年1月に政策金利を段階的に引き上げています。これは、長らく維持されていたゼロ金利という金融政策からの脱却であり、不動産市場にも大きな影響を与えています。

特に、住宅ローン変動金利の上昇は、acquistoの負担を増加させ、購入希望者の資金力を低下させる要因となっています。主要銀行では、2024年以降、相次いで変動金利を引き上げており、今後も上昇の勢いが続くと見られる cenárioです。

金利が上昇すると、毎月の返済額が増加し、同じ金額のローンでも購入できる物件の価格帯が下がる仕組みです。これまで「金利が低いから」「長く住みたいから」と購入を躊躇していた人が、より手頃な価格の物件を探すようになる可能性があります。

「高止まり」が続く不動産価格は、今後、買い手不足に直面し、価格が下落する可能性も考えられます。過去のバブル崩壊期のように、急激な価格下落になるかどうかは不透明ですが、固定金利の住宅ローンに契約している方にとっては、繰り上げ返済を検討する良いタイミングとも言えるでしょう。

新築・リフォームコストが上昇している現実

不動産売却を検討する上で、考慮すべき重要な要素として、新築・リフォームコストの上昇があります。

国土交通省が発表している建設工事費デフレーターによると、2020年比で建設工事費は約20〜30%上昇しています。この上昇の背景には、資材費の高騰、特に鉄鋼価格や木材価格の値上がり、そして人件費の高騰が挙げられます。

さらに、建設業界では慢性的な職人不足が深刻化しており、工期の長期化や、希望する職人を見つけることの難しさも発生しています。国土交通省の試算では、2030年には約80万人の職人・建設技能者不足が予想されており、この状況は今後も改善される見込みが薄いです。

このような状況下では、築古の物件であっても、リフォーム費用が高額になる可能性があり、売却価格への影響も考えられます。しかし、近年、「築古でも高く売れる」というケースが見られます。これは、リノベーション熱の高まりや、希少性の高い物件への需要が一定程度あることなどから説明できます。

ただし、この傾向は一時的なものであり、市場全体の状況や物件の状態によっては、必ずしも高値で売却できるとは限りません。「築古でも高く売れる」という状況が続くかどうかは不透明であり、注意が必要です。

固定資産税と「更地にするリスク」

物件の売却を検討する際には、固定資産税の負担も重要な考慮事項です。

住宅用地には「住宅用地特例」という制度があり、住宅がある土地は固定資産税が土地の評価額の1/6〜1/3に軽減されます。しかし、この特例は、建物を取り壊して更地にした場合、適用されなくなります。

建物を取り壊して更地にすると、固定資産税の負担が最大6倍になる可能性があります。これは、固定資産税が土地の評価額に基づいて計算されるため、建物がない状態では土地の評価額がそのまま固定資産税の基準となるためです。

また、空き家のまま放置すると、「特定空き家」に指定されるリスクもあります。（2023年の法改正により、空き家の管理義務が強化され、特定空き家への指定基準が厳格化されました。）特定空き家と指定されると、自治体から管理指導を受けたり、税金の徴収が強化されたりする可能性があります。

東京都渋谷区エリアの現状と売り時判断

東京都渋谷区は、人口密度が高く、多様な文化が混ざり合う魅力的なエリアです。

（ここに、渋谷区の人口動態、世帯構成、年齢構成などに関するデータや分析を記述します。具体的な数字を入れる場合は、総務省統計局などの信頼できる情報源を明記してください。例えば、「2023年の総務省統計局のデータによると、渋谷区の人口は〇万人であり、〇歳代が最も多いことがわかります。」のように記述します。）

近年、渋谷区は再開発が進み、インフラも整備されています。特に、駅周辺の再開発や、商業施設の充実などは、住みやすさの向上に貢献しています。

（もし、渋谷区に大規模な再開発プロジェクトやインフラ整備計画がある場合は、その内容と、それが不動産価格に与える影響について記述します。）

（以下、推定情報であることを明記しながら記述します。）渋谷区の不動産市場は、比較的高価格帯であるため、通常の物件と比較して、売却に時間がかかる傾向があると考えられます。ただし、築年数が古く、修繕が必要な物件や、立地条件が劣る物件は、比較的早く売却できる可能性があります。

売却を先延ばしにする具体的なリスク

不動産の売却を先延ばしにすると、いくつかのリスクが伴います。

築年数と査定額の関係: 不動産は、築年数が経過するにつれて、価値が減少します。目安として、年1〜2%程度の減価が見込まれます。
維持管理コスト・修繕費の積み上がり: 建物は、常に劣化していきます。定期的なメンテナンスや修繕が必要となり、その費用は積み上がっていきます。
固定資産税の増大: 土地や建物の評価額が上昇すると、固定資産税の負担も増大します。

これらのリスクを考慮すると、売却を先延ばしにすることには、デメリットも存在します。

まとめ｜まず無料査定で現在の価格を知ることから

東京都渋谷区のマンションは、金利上昇や建設コストの上昇などの影響を受けつつも、依然として高い価格を維持しています。しかし、今後、買い手不足による価格下落のリスクも考えられます。

不動産の売却を検討されている方は、まず、現時点での物件の価格を把握することが重要です。

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免責事項: 本記事は、一般的な情報提供を目的としており、特定の個別の不動産取引に関するアドバイスを提供するものではありません。不動産の売却を検討する際は、必ず専門家にご相談ください。