東京都渋谷区のマンション相場2026年版｜最新価格と将来予測

エリア概要

• アクセス・生活利便性
  渋谷駅はJR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ銀座線・半蔵門線・副都心線、東急東横線・田園都市線、京王井の頭線が乗り入れる「東京の玄関口」。徒歩5分圏内に渋谷スクランブルスクエア、渋谷ヒカリエ、代官山・恵比寿エリアへのアクセスも良好で、飲食・ファッション・カルチャー施設が充実。
  • 通勤時間：都心部（丸の内・大手町）へ平均25分、新宿へ約15分。
  • 生活指数：スーパー・コンビニ density が1km²あたり約120店舗と都内トップクラス。

最新マンション相場（2024〜2026年）

出典：国土交通省「不動産価格指数（住宅・マンション）」（2023年度）を基に、渋谷区の地価上昇率（2024年〜2026年平均＋4.2%/年）を乗じて推定。

具体的な価格例（70㎡タイプ）

• 新築：約9.7億円（坪単価480万円）
• 築10年：約8.0億円（坪単価400万円）
• 築20年：約6.3億円（坪単価320万円）

価格推移と将来予測

• 直近3年のトレンド（2021〜2024）

  • 2021年：坪単価平均 380万円
  • 2022年：＋4.5% → 397万円
  • 2023年：＋5.1% → 418万円
  • 2024年（推定）：＋4.2% → 435万円
    （※国交省地価調査＋民間不動産流通機構の成約データを合算）

• 今後の見通し（2025〜2030）

  1. 再開発効果 – 渋谷駅周辺の「渋谷スクランブルスクエア第2期」（2026年完成）および「神宮前・原宿地区再開発」（2028年目処）により、オフィス・商業需要が引き続き上昇。予測では坪単価年平均＋3.0%程度。
  2. 人口動態 – 渋谷区の夜間人口は2020年 22.4万人から2025年 23.8万人へ増加（東京都統計局）。単身世帯の割合が55%を超え、コンパクトなマンション需要が堅調。
  3. 金利環境 – 日銀の短期金利は2024年末時点においてマイナス0.1%を維持し、住宅ローン金利は1.3%前後で低水準。そのため、購入意欲は続くが、2027年以降に政策金利が0.5%程度上昇すれば、価格上昇ページは緩やかになる見込み。

結論：2026年末時点の渋谷区マンション坪単価は約460万円前後と予測し、2030年には520万円程度まで上昇すると見込む。

投資・購入時のポイント

1. 管理費・修繕積立金の実態確認
   • 渋谷区の中古マンションでは、管理費が月額20,000〜35,000円、修繕積立金が月額10,000〜20,000円程度が相場。将来の大規模修繕を見越し、積立金の残高と計画書を必ずチェックする。
2. 耐震性能と免震・制震構造 - 1981年以前の旧耐震基準物件は、震度6強以上での倒壊リスクが高まる。渋谷区では2000年以降の新耐震基準物件でも、免震・制震を採用したタワーマンションが増加しており、資産価値の下護り要素となる。
3. 将来の供給増加リスク - 神宮前・原宿地区の再開発で約2,300戸の新規供給が見込まれる。特に駅徒歩10分圏外のエリアでは、供給過剰による価格停滞の可能性があるため、購入場所は「駅徒歩5分以内」または「再開発核心地」に絞ることを推奨。

よくある質問

Q1. 渋谷区のマンションは本当に資産価値が下がりにくいですか？
A. 過去10年間のデータ（国交省不動産価格指数）では、渋谷区のマンション価格は年平均+3.8%と都内でも上位。再開発と人口増加が底堅い需要を支えるため、短期的な調整はあっても長期的には下げにくいと考えられます。

Q2. 新築と中古、どちらが投資向きですか？ A. 新築は購入時のプレミアム（坪単価＋15%程度）が大きいため、即座のキャピタルゲインは期待しづらい。一方、築10年前後の中古は、価格が落ち着いており、リフォーム後の賃貸利回りが4.5%〜5.0%程度と比較的高く、キャッシュフロー重視の投資家に適しています。

Q3. 住宅ローンの金利上昇リスクはどのように備えるべきですか？
A. 変動金利型でも、5年固定特約や「金利上限型（キャップ付き）」を選択すれば、急激な上昇を緩和できます。また、頭金を30%以上に設定し、借入比率を抑えることで、金利変動による返済負担の増幅を軽減可能です。

まとめ

• 渋谷区のマンション相場は2026年末で坪単価約460万円、2030年には520万円前後まで上昇見込み。
• 購入時は管理費・修繕積立金の実態と耐震性能、そして将来供給増加リスクを必ずチェックすべき。
• 投資目的なら築10年前後の中古物件が利回りとリスクバランスで最も優れている。

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