東京都江東区のマンション価格2026年版｜㎡単価・築年数別相場と買い時を解説
東京都江東区のマンション購入・売却を検討している方向けに、最新の相場データと価格変動要因を解説します。
東京都江東区のマンション価格の現状（2026年最新）
江東区のマンション価格は、湾岸エリアの再開発と都心回帰の流れにより、高止まりの状態にあります。国土交通省「不動産価格指数」の推移に基づき、2026年現在の推定相場を算出しました。
㎡単価の目安（推定）
江東区全体の平均㎡単価は、約120万円〜160万円と推定されます。ただし、エリアによって価格差が極めて激しいのが特徴です。
| エリア区分 | 推定㎡単価 | 特徴 |
|---|---|---|
| 湾岸エリア（豊洲・有明・東雲） | 150万円〜200万円 | タワーマンション中心。資産価値の維持力が高い。 |
| 城東エリア（亀戸・錦糸町） | 110万円〜140万円 | 利便性と居住性のバランスが良い。実需層に人気。 |
| 深川・清澄白河エリア | 120万円〜150万円 | 低層マンションやリノベーション物件が中心。 |
築年数別の価格帯（推定）
築年数が経過しても、湾岸エリアのランドマーク物件は価格が下がりにくい傾向にあります。
- 新築：㎡単価 180万円〜250万円（分譲価格 1億円超の物件が一般化）
- 築10年：㎡単価 140万円〜170万円（新築時の80〜90%の価格を維持）
- 築20年：㎡単価 110万円〜130万円（設備更新による価格変動が激しい）
- 築30年以上：㎡単価 80万円〜110万円（立地次第で底値が固まっている）
間取り別価格帯（推定）
| 間取り | 価格帯（目安） | 主なターゲット層 |
|---|---|---|
| 1LDK (40㎡〜) | 5,000万円 〜 7,500万円 | 単身者・DINKS |
| 2LDK (60㎡〜) | 8,000万円 〜 1億2,000万円 | 新婚夫婦・少人数家族 |
| 3LDK (75㎡〜) | 1億1,000万円 〜 1億6,000万円 | ファミリー層 |
| 4LDK (90㎡〜) | 1億5,000万円 〜 2億5,000万円 | 富裕層・多世代同居 |
東京都江東区の価格推移（過去3〜5年）
過去5年間の江東区のマンション価格は、年平均で3〜5%のペースで上昇してきました。
価格上昇のメカニズム
- 湾岸再開発の完遂：豊洲や有明などのインフラ整備が完了し、居住利便性が向上。
- 人口流入：都心へのアクセスが良いため、年間の転入者が転出者を上回る人口増を継続。
- 投資需要の集中：海外投資家および国内富裕層による「資産保存」としての購入増。
他エリアとの比較（㎡単価ベース）
港区や中央区と比較すると、価格帯は抑えられているものの、上昇率は同水準で推移しています。
- 港区 vs 江東区：港区（㎡単価 250万円〜）に対し、江東区（㎡単価 140万円〜）と、約6割程度の価格で同等の都心アクセスを確保できるため、実需層の流入が続いています。
- 江東区 vs 江戸川区：江戸川区（㎡単価 70万円〜）と比較して、江東区は圧倒的に資産価値の維持率が高く、売却時の出口戦略を立てやすい傾向にあります。
東京都江東区のマンション価格に影響する要因
江東区内で「どの物件が上がり、どの物件が下がるか」を分ける要因は以下の3点です。
1. 駅距離と路線の違い
- 東京メトロ有楽町線・東西線：大手町・日本橋への直結ルートのため、駅徒歩5分圏内の物件は価格が強含みます。
- JR京葉線・りんかい線：ディズニーリゾートや渋谷・新宿方面へのアクセスに優れ、特にタワーマンションの価格を押し上げています。
2. 管理状態と修繕積立金の水準
築年数が経過した物件において、以下の条件を満たす物件は相場より10〜20%高く取引されます。
- 修繕積立金：適切な積立が行われており、将来的な一時金徴収の懸念がない。
- 管理体制：管理会社による清掃・メンテナンスが行き届いている（共用部の美観）。
3. 学区と行政サービス
江東区は子育て支援策が充実しており、特に特定の小学校区（人気の高い学区）周辺の物件は、ファミリー層による買い上げが起きやすく、価格が下落しにくい特性があります。
2026年の買い時判断
最大の焦点は「日銀の利上げ」と「物件価格の調整」のバランスです。
日銀利上げの影響メカニズム
金利が1%上昇した場合、月々の返済額が増加し、買い手の購買力が低下します。これにより、特に1億円を超える高額物件の成約件数が減少し、価格の調整局面に入ることが予想されます。
今後の価格予測（3つのシナリオ）
| シナリオ | 発生確率 | 価格動向 | 判断基準 |
|---|---|---|---|
| 上昇シナリオ | 20% | 緩やかに上昇 | 低金利が継続し、海外資金の流入が加速した場合 |
| 横ばいシナリオ | 50% | 圏内で変動 | 金利上昇分を年収増や資産売却益でカバーできる場合 |
| 下落シナリオ | 30% | 5〜10%下落 | 急激な利上げにより、ローン審査が厳格化し需要が急減した場合 |
意思決定ストーリー：買うべきか、待つべきか
【状況】 予算1億円で、湾岸エリアの築10年・70㎡の物件を検討中。
- 判断基準：
- 実需（住むため） $\rightarrow$ 「買い」。金利が0.5%上がっても、月々の返済増分より、住居としての価値（QOL）と資産価値の維持メリットが上回る。
- 投資（転売目的） $\rightarrow$ 「待機」。現在の価格はピークに近い。金利上昇による価格調整が起きたタイミング（指値交渉が通りやすくなった時点）で参入するのが得策。
購入時の注意点・コスト計算
物件価格以外にかかる「諸費用」を予算に組み込む必要があります。
購入諸費用の概算（物件価格 8,000万円の場合）
| 項目 | 計算式・目安 | 概算金額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | (価格 $\times$ 3% + 6万円) + 消費税 | 約273万円 |
| 登記費用（登録免許税など） | 物件価格の約0.5〜1.5% | 約80万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 年間負担額の精算分 | 約20〜40万円 |
| 合計 | 物件価格の約4〜6% | 約370万〜400万円 |
住宅ローン返済シミュレーション
条件：借入額3,000万円 / 期間35年 / 変動金利1%（想定）
- 月々返済額：約84,700円
- 総返済額：約3,557万円
- 注意点：変動金利を選択する場合、金利が1.5%に上昇すると月々の返済は約9,100円増加します。余裕を持った資金計画が必要です。
まとめ｜東京都江東区のマンション価格は今すぐ無料で確認を
江東区のマンション相場を正確に把握し、損をしない判断をするための重要ポイントは以下の通りです。
- 現状相場：平均㎡単価120〜160万円。湾岸エリアは高止まりし、城東エリアは実需で安定。
- 価格変動要因：金利動向が最大のリスク。ただし、好立地・好管理物件は下落幅が極めて小さい。
- 判断基準：実需層は「金利上昇による支払増」と「住環境のメリット」を天秤にかけ、投資層は「金利上昇による価格調整」を待つ。
- 次のアクション：
- 自分の検討物件が「相場より高いか安いか」を、最新の成約事例から判断する。
- 売却検討者は、現在の高値圏で「売り抜ける」か、さらなる上昇を待つかを査定額ベースで決定する。
まずは、最新の市場価格を反映した**「無料相場確認ツール」や「個別物件査定」**を利用し、客観的な数字に基づいて意思決定を行うことを推奨します。
