東京都品川区のマンション、今が売り時？2026年に売却を検討すべき理由
金利上昇が不動産市場に与える影響
2024年、日本銀行（日銀）は、長らく維持されていたマイナス金利政策を終了し、政策金利を引き上げました（2024年3月、7月、2025年1月）。この金利上昇は、不動産市場にも大きな影響を与えています。
特に住宅ローン変動金利は、主要な銀行が相次いで引き上げを行っており、2024年以降、その傾向は強まっています。これは、ご自身で住宅ローンを組む場合、月々の返済額が増加することを意味します。しかし、不動産投資家として資産運用を目的とする場合も、金利上昇は購入できる物件の価格帯を下げる要因となります。
金利上昇が不動産価格に与える影響は、市場の「高止まり」が続くか、買い手減少後の価格がどのように変化するかという点に大きく関連します。金利が低い時代には、多少高めの価格でも購入希望者が集まりやすい傾向がありましたが、金利が上昇すると、より慎重な検討をする buyers が増え、価格交渉の余地が生まれる可能性があります。
新築・リフォームコストが上昇している現実
不動産売却を検討する上で、物件のコストも重要な要素です。近年、新築マンションの建設工事費やリフォーム費用が大幅に上昇しています。
国土交通省の建設工事費デフレーターによると、2020年比で建設工事費は約20〜30%上昇しています。これは、資材費の高騰や、人件費の上昇が主な原因です。
加えて、建設業界全体で職人不足が深刻化しており、工期が延びたり、リフォーム工事が受け入れられないケースも発生しています。国土交通省の試算では、2030年には約80万人の職人不足が見込まれています。
このような状況下では、「築古でも高く売れる今」が続くという考え方は、以前ほど当てはまらなくなってきています。もちろん、築年数が浅く、状態の良い物件であれば、依然として高い価格で売却できる可能性はありますが、市場全体のトレンドとしては、コスト増の圧力が高まっていると言えるでしょう。
固定資産税と「更地にするリスク」
不動産を所有している場合、固定資産税の負担は避けられません。住宅用地には、住宅ローン控除や軽減措置として住宅用地特例が適用され、固定資産税が通常よりも大幅に軽減されます（住宅がある土地は固定資産税が1/6〜1/3に軽減される）。
しかし、所有する建物を取り壊して更地にする場合、この住宅用地特例が外れ、固定資産税の負担が最大6倍になる可能性があります。これは、固定資産税が建物の評価額に基づいて計算されるためです。
さらに、空き家を長期間放置すると、「特定空き家」に指定されるリスクもあります（2023年の法改正による）。特定空き家には、防止措置の義務が課せられ、違反した場合は罰則が科される可能性もあります。
東京都品川区エリアの現状と売り時判断
東京都品川区は、都心へのアクセスが良く、商業施設やオフィスビルも充実しているため、住宅需要も高いエリアです。
2023年の総務省住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8%となっています。品川区の具体的な空き家数や空き家率は公表されていませんが、都心部では、空き家の増加傾向が見られます（推定）。
品川区では、近年、再開発が進んでおり、インフラの整備も進んでいます。これらの開発が進むエリアでは、将来的な資産価値の上昇が見込める一方、一方で、既存の物件は、新しい物件に比べて相対的な魅力が薄れる可能性もあります。
売却を先延ばしにする具体的なリスク
不動産の売却を先延ばしにすると、いくつかのリスクが生じる可能性があります。
築年数と査定額の関係: 一般的に、不動産の築年数が経過するほど、査定額は減少する傾向があります。目安として、年1〜2%程度の減価が見られることがあります。
維持管理コスト・修繕費の積み上がり: 不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税に加え、修繕費や維持管理費が発生します。これらの費用は、年々増加する傾向があり、売却時にはこれらの費用を回収する必要が出てくる場合があります。
まとめ｜まず無料査定で現在の価格を知ることから
東京都品川区のマンション売却を検討する上で、金利上昇、建設コストの上昇、固定資産税の負担、そして空き家リスクなど、考慮すべき点がいくつかあります。
2026年以降の不動産市場の動向を予測することは困難ですが、早めの対策を講じることが重要です。まず、不動産会社に無料査定を依頼し、現在の物件価格を把握することをお勧めします。査定は無料であり、売却義務もありませんので、ご自身の状況に合わせて検討することができます。
複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することで、より適正な価格で売却できる可能性が高まります。ぜひ、まずは無料査定から始めてみてください。
