岩手県盛岡市の一戸建ては早めに売却すべき？空き家問題と税負担から考える
岩手県盛岡市周辺の空き家・不動産事情
岩手県盛岡市は、豊かな自然と歴史的な魅力を持つ都市です。しかし、近年、全国的な人口減少と地方の過疎化が進み、盛岡市も例外ではありません。総務省住宅・土地統計調査（2023年）によると、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8%となっています。特に地方・郡部ではこの数字がさらに高く、20〜30%を超えるエリアも存在します。盛岡市周辺も、この傾向に沿って空き家が増加傾向にあると推測されます。
盛岡市周辺の人口動態を見ると、若者の都市部への流出、高齢化の進行などが顕著です。これにより、住宅需要が減少し、空き家が増加しています。また、相続による空き家も増加の一因です。
地方不動産の需要が落ちやすい構造的な理由としては、以下の点が挙げられます。
- 人口減少: 若者の流出と高齢化により、将来的な需要が見込めない。
- ライフスタイルの変化: 都市部で多様なライフスタイルが広がり、地方での生活を選択する人が減少している。
- インフラの老朽化: 地方ではインフラの維持管理費用が高く、老朽化が進んでいる箇所も少なくない。
- 相続問題: 相続された空き家を維持・管理することが困難なケースが多い。
空き家のまま放置するとどうなるか
空き家を放置すると、様々な問題が発生します。特に近年、政府は空き家対策を強化しており、空き家の管理状況によっては、以下のようなリスクにさらされる可能性があります。
- 特定空き家への指定: 「空き家対策特別措置法」に基づき、自治体が「特定空き家」を指定する可能性があります。これは、近隣住民からの迷惑行為（ゴミの散乱、雑草の繁殖、近隣トラブルなど）が発生している場合に指定されるものです。
- 管理不全空き家への指定: 2023年の「空き家対策特別措置法」改正により、空き家の管理状況がさらに厳しくチェックされるようになり、「管理不全空き家」という新たなカテゴリーが設けられました。これは、特定空き家よりもさらに管理が不十分な空き家に対して指定されるものです。
- 住宅用地特例の喪失: 特定空き家または管理不全空き家に指定されると、住宅用地の特例が適用されなくなる可能性があります。
住宅用地特例とは、建物がある場合に固定資産税が軽減される制度です。具体的には、建物によって固定資産税が1/6〜1/3に軽減されます。さらに、更地または空き家として指定された場合は、最大で6倍の固定資産税がかかります。
例えば、固定資産税評価額が100万円の土地に住宅を建てている場合、住宅用地特例により固定資産税は33.3万円（100万円の1/3）に軽減されます。しかし、空き家として指定された場合、固定資産税は600万円（100万円の6倍）に増大する可能性があります。
建物も老朽化が進むと、修繕費用が嵩むだけでなく、倒壊の危険性も高まります。そのため、空き家の維持管理には、時間的・経済的な負担が伴います。
更地にしても税金が上がる問題
空き家を更地にしても、必ずしも税金が安くなるわけではありません。
住宅用地特例の仕組みは、200㎡以下の住宅用地では固定資産税が1/6に、200㎡超の住宅用地では1/3に軽減されるというものです。しかし、建物を壊すとこの特例が外れ、固定資産税が大幅に増加する可能性があります。
実際に、建物を壊したにも関わらず、固定資産税が以前よりも高くなってしまうケースも少なくありません。「壊せない・売れない・税金だけかかる」という地方空き家の実態は、深刻な問題となっています。
新築・リフォームが難しくなっている現実
近年、建設工事費が大きく上昇しており、新築やリフォームを行うのが難しくなっています。2020年比で建設工事費は20〜30%増加しており、これは建設工事費デフレーターという指標で確認できます。
また、多くの地方では職人不足が深刻化しており、施工業者を見つけるのが困難なケースも増えています。そのため、希望するデザインや予算でリフォームを行うことが難しい場合もあります。
今の相場で売るメリット
現在の不動産市場は、都市部を中心に活況を呈しており、地方物件にもその波及効果が見られる可能性があります。（2024〜2026年は都市部の需要が地方物件にも波及していると推計されます。）
「まだ買い手がいる今」と「空き家が増え続けた後」では、売却価格が大きく異なる可能性があります。空き家問題が深刻化すれば、売却できる人が減り、価格が下落するリスクがあります。
早めに売却することで、将来的なリスクを回避し、希望価格で売却できる可能性が高まります。
まとめ｜まず無料査定で現在の価格を確認を
盛岡市周辺の空き家は、税負担の増加、管理コストの負担、将来的な売却の難しさなど、様々な問題を引き起こす可能性があります。早めに売却を検討することで、これらのリスクを回避し、資産を有効活用することができます。
まずは、不動産専門業者による無料査定を受けて、現在の物件価格を確認することをお勧めします。複数社の査定を受けることで、より適正な価格を知ることができます。
（査定は無料・義務なしです。）
