投資・利回り
利回り
（りまわり）
利回りとは
利回り（りまわり）とは、投資した金額に対して1年間に得られる収益の割合です。 不動産投資では、家賃収入を物件価格で割った数値として使われます。
表面利回りと実質利回り
不動産の利回りには主に2種類あります。
表面利回り（グロス利回り）
表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例：物件価格3,000万円、年間家賃収入180万円 → 表面利回り6%
実質利回り（ネット利回り）
実質利回り = (年間家賃収入 - 年間諸経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用) × 100
管理費・修繕費・固定資産税などを差し引いた実態に近い利回りです。
利回りの目安
| エリア | 表面利回りの目安 |
|---|---|
| 東京都心 | 3〜5% |
| 東京周辺部・大阪 | 5〜7% |
| 地方主要都市 | 7〜10% |
| 地方（空室リスク高） | 10%以上 |
利回りが高い物件は、空室リスクや修繕リスクが高い場合が多いため注意が必要です。
まとめ
- 表面利回りは概算、実質利回りで実態を把握する
- 利回りだけでなく立地・空室率・築年数も総合判断する
- キャピタルゲイン（売却益）も含めたトータルリターンで評価することが重要